Хүн амын төвлөрөл ихтэй Улаанбаатар хотод эрүүл орчинд амьдрах баталгааны нэг хэсэг нь цэвэр агаар. Утааны асуудал. Энэ асуудлыг шийдэх хамгийн дорвитой хувилбар бол мэдээж гэр хорооллынхноо орон сууцжуулах. Орон сууцны барилга баригдавч борлуулалт алга. Энэ бол эрэлт хэрэгцээнээсээ давсан нийлүүлэлт мэт харагдавч үнэн хэрэг дээрээ үнэлгээ болоод хэрэглэгч захиалагчийн худалдан авах чадвартай холбоотой дүр зураг. Өөрөөр хэлбэл орон сууцаар бүрэн хангагдсандаа биш эдийн засгийн чадавхиас шалтгаалж байна аа гэсэн үг.

2012-2016 оны хооронд АН олонхи болж, Эвслийн Засгийн газар байгуулаад иргэдээ Ипотекийн найман хувийн зээлд хамрах боломжийг бүрдүүлж өгсөн. Энэ төсөл арга хэмжээ маш сайн үр дүнгээ өгснөөр найман хувийн зээлд хамрагдах боломжтой хэсэг нь үндсэндээ орон сууцтай болсон. Ингэж зах зээл хумигдсан учраас Ипотекийн зээлийн хүүг зургаан хувь болгон буурууллаа.

  БХБЯ-ны Бодлого төлөвлөлтийн газрын дарга Ц.Баярбаттай Ипотекийн зээлийн шинэчилсэн нөхцөл байдлын талаар ярилцлаа.

 -Иргэд маань зургаан хувийн хүүтэй зээлийг хэр урт хугацаанд олгох бол гэдгийг их сонирхож байна. Яагаад гэвэл урьд нь иймэрхүү бага хувийн зээл олгож байсан ч их богинохон настай байсан удаатай?

-Засгийн газрын 2020-2024 оны үйл ажиллагааны мөрийн хөтөлбөрт тодорхой зорилтуудыг тавьсан. Түүний нэг нь ипотекийн зээлийн хүүг бууруулах. Нийгмийн даатгал төлдөг иргэдэд анх удаа орон сууц авахад нь 4-6 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг олгоно гэсэн зорилтыг багтаасан. Энэ зорилтыг хэрэгжүүлж байгаа алхам.  Тиймээс зээлийн хүү цаашид өснө гэсэн асуудал байхгүй. Аль ч засгийн үед иргэдэд аль болох хүү багатай зээл олгохыг зорьдог. Зөвхөн ипотекийн гэлтгүй бусад төрлийн зээлийн хүүг ч бууруулах бодлого барьж ирсэн. Монголбанк ч бодлогынхоо хүүг бууруулж байгаа.  2013 онд найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээл гаргаж байхад Монголбанкны бодлогын хүү 12 хувь байсан. Гэтэл одоо мөнгөний бодлогын хүү найман хувь руу орж ирж байна.  Эдийн засаг, санхүү талаасаа харвал ипотекийн зээлийн хүү эргэж өсөх нөхцөл байдал үүсэхгүй гэсэн үг.

 - Зургаан хувийн хүүтэй болохоор энэ хөтөлбөрийн зээлийн эрэлт их байх нь мэдээж. Тэгэхээр энэ зээл хөтөлбөрийн маань эх үүсвэр хэр найдвартай байгаа бол?

-Ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг аль болох нэмэгдүүлэх зорилго тавьдаг. Гэхдээ хэд хэдэн нөхцөлөөс нэмэгдэх эсэх нь хамаарч байдаг юм. Нэгдүгээрт, улс орны эдийн засгийн нөхцөл байдал байна. Коронавирусийн үед дэлхий нийтээрээ л эдийн засаг хүндэрчихсэн, төсөв мөнгө хүрэлцээгүй болсон. Ийм хүнд үед бид бодлогоо гаргаад, ипотекийн зээлийн хөтөлбөрөө боломжийн хэмжээнд авч явж байна. Эдийн засгийн нөхцөл байдал сайжирч, хөрөнгө оруулалт өсөөд ирвэл эх үүсвэрийн хэмжээг нэмэгдүүлэх боломжтой. Нөгөө талдаа орон сууцны зах зээлээ  бас харах ёстой. Орон сууцны зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлт гэдэг том хүчин зүйл бий. Энэ харьцааг зөв хадгалж явахгүй бол эргээд эдийн засгаа хямраах эрсдэлтэй. 2013 онд ипотекийн зээлийг бий болгоод, гэнэт их хэмжээний зээл иргэдэд олгож эхэлсэн. Гэтэл орон сууцны нийлүүлэлт нь эрэлтээ гүйцэхээ болиод, үнэ нь өсчихсөн.  Тиймээс бүх талаас нь бодолцож үзэж, тооцож байж үе шаттайгаар эх үүсвэрээ нэмэгдүүлэх ёстой.  

Гэхдээ санхүүжилтийн эх үүсвэрийг нэмэдүүлэх талаас нь Засгийн газар бодлогоо гаргаад ажиллаж байна. Засгийн газрын 2020-2024 оны үйл ажиллагааны мөрийн хөтөлбөрт хуримтлалын санг бий болгох талаар тусгаж өгсөн. Хуримтлалын санг бий болгож, тэр хөрөнгөө иргэдээ орон сууцаар хангахад зарцуулах юм. Энэ нь цаанаа нийгмийн даатгалынхаа тогтолцоотой уялдаатай байна. Хуримтлалын санд ямар эх үүсвэрээс хөрөнгө татах вэ гэдгийг ч тооцоод ажиллаж байгаа. Хэрвээ хуримтлалын сангаа бид байгуулчихбал тэндээ хөрөнгөө хуримтлуулаад ажиллах боломж бүрдэнэ. Одоо ипотекийн зээлд өгч байгаа хөрөнгийн эх үүсвэр нь Монголбанкных. Хоёрдугаарт, арилжааны банкууд бас өөрсдийнхөө эх үүсвэрээр зээл олгоно. Энэ хоёр эх үүсвэрээс зээлийг шийдээд, иргэддээ зургаан хувийн хүүтэйгээр олгоно. Энэ жилийн хувьд энэ чигээрээ л явна. Цаашид бусад эх үүсвэрүүдийг татах арга хэмжээ авна гэсэн зорилттой байна.

-Арилжааны банкуудын зээлийн дундаж хүү 15-16 хувьтай байгаа. Гэтэл ипотекийн зээлийн хүү зургаан хувь байна. Банкууд өөрсдийнхөө эх үүсвэрээр ипотекийн зээл гаргахад зориулж Засгийн газраас хүүгийн татаас өгч байгаа юм уу?

-Өгөхгүй. Монголбанк арилжааны банкуудтайгаа гэрээ хийгээд, тохирч байгаа. Ипотекийн зээлийн найман хувийн хүүг зургаа болгож бууруулахын тулд бид маш их тооцоо, судалгаа хийсэн. Тэгж байж хүүг бууруулсан. Ямар зардлаа бууруулбал хүүг багасгаж болох вэ гэдэг бүх тооцоог хийсэн. Нөгөө талаар арилжааны банк гэдэг чинь ашгийн төлөө байгууллага. Бид банкуудыг ямар ч ашиггүй ажиллуулах алхам хийнэ гэж байхгүй. Ипотекийн зээлийн хүүг бууруулахын тулд бид Үнэт цаасжуулах купоны жигнэсэн дундаж хүүг нэг нэгж хувиар бууруулсан. Хоёрдугаарт, МИК-д хуримтлагдсан хөрөнгийн нөөцийн хэмжээг нэг нэгж хувиар бууруулах арга хэмжээ авсан. Ийм байдлаар хоёр хувиар хүү бууруулах боломжийг бүрдүүлсэн.

-Зээл олгоход банк маш хүнд шалгуур тавьдаг гэх гомдол мэдээлэл их байна. Банкны урьдчилгааны  30 хувийг бууруулах боломж байгаа юу?  

-Энэ зээлийн хөрөнгийн эх үүсвэрийг банкны систем бий болгож байна. Тэр эх үүсвэрээ банкаар дамжуулан олгож байгаа. Тэгэхээр банкны дүрэм, журмын дагуу л зээлээ олгоно. Коронавирусийн халдвараас үүдээд банкуудын чанаргүй зээлийн хэмжээ өссөн. Банкны салбар хямарвал аюултай шүү дээ. Тиймээс эрсдэлээ бууруулахын тулд банкууд нөхцөл, шаардлагаа тавьдаг. Ипотекийн зээлийн 97.7 хувь нь найдвартай гэдэг ангилалд багтаж байна. Ердөө л 2.3 хувь нь л чанаргүй зээл. Зээлдэгчдэд банкнаас тавьж байгаа нөхцөл шаардлага зөв учраас хамгийн найдвартай зээл болж байна шүү дээ. Зээл олгож байгаа банк болон авч байгаа иргэн хоёулаа хариуцлага хүлээх ёстой. Тэгэхгүй бол эдийн засгаа хямраах ч эрсдэлтэй. Хүн болгоны жишээ татаж ярьдаг Америкийн эдийн засгийн хямрал байна. Хэтэрхий хавтгайруулж зээл олгосноос болоод хямарчихсан. Тийм байдалд орохгүйн тулд банк шалгуураа дүрэм, журмынхаа дагуу тавих л ёстой. Тиймээс 30 хувиа төлөөд, 70 хувьд нь зээл ав гэсэн журам өөрчлөгдөөгүй.

ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛИЙН ШИНЭЧИЛСЭН ЖУРАМ

Ипотекийн зээлийн хүүг зургаан хувь болгон өөрчилж, аравдугаар сарын 1-нээс хэрэгжүүлж эхэлсэн талаар албаныхан мэдээлсэн. Тэгвэл Монголбанкны ерөнхийлөгч Б.Лхагвасүрэнгийн тушаал бүхий журмаар дараах өөрчлөлтүүд оржээ. Үүнд:

-Үндсэн зээлдэгч нь хөнгөлттэй хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээлийн хөтөлбөр болон түрээслээд өмчлөх орон сууцны хөтөлбөрт хамрагдаагүй байх,

-Амины орон сууцын ангилалд нийслэлд байрших амины орон сууцыг нэмж журамд өөрчлөлт оруулсан,

-Монголбанкны эх үүсвэрээр олгох нийт санхүүжилтийн 25 хувиас доошгүй хувийг орон нутагт орон сууц худалдан авч байгаа иргэдэд олгох,

-Монголбанкны эх үүсвэрээр олгох нийт санхүүжилтийн 15 хувиас доошгүй хувийг Төрийн албан хаагчид олгох,

-Монголбанкны эх үүсвэрээр нэг зээлдэгчид олгох ипотекийн зээлийн хэмжээ 100 сая төгрөгөөс дээшгүй байх,

Ийнхүү зээлийн хүүг бууруулснаар зээлдэгчийн орлогын доод хэмжээ 1,100,000 төгрөгөөс 900 мянган төгрөг болж буурч байгаа нь орон сууцны ипотекийн зээлд орлогын хэмжээ нь хүрдэггүй байсан иргэд зээл авахад дөхөм болж байна гэдгийг онцолжээ. Харин зургаан хувийн зээлд хамрагдахад хамтран зээлдэгчийн тухайд тавигдах шаардлагад өөрчлөлт ороогүй байна. Өөрөөр хэлбэл, хамтран зээлдэгчгүйгээр зээл авна гэдэг нь ташаа мэдээлэл аж.  

Өөрчлөгдсөн журмын дагуу 2020 оны аравдугаар сараас өмнө найман хувийн зээлээ төлсөн иргэд энэхүү хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдах эрхтэй юм.

Арилжааны банкууд зургаан хувийн зээл олгож эхэлсэн үү

Худалдаа хөгжлийн банк:

-Санхүүжилт орж ирээгүй байгаа учраас зээл олгогдож эхлээгүй. Өнөөдрийн байдлаар иргэдийн материалыг хүлээн авч байна. Ипотекийн зургаан хувийн зээлийг  олгож эхэлсэн нөхцөлд өмнө нь материалаа бүрдүүлж өгсөн, судалгаа  нь хийгдсэн иргэдэд олгоно.

Голомт банк:

-Өнөөдрийн байдлаар санхүүжилт орж ирээгүй байна. Тиймээс иргэдийн  материалыг хүлээн авахгүй байгаа. Санхүүжилт арваннэгдүгээр сарын эхээр  орж ирэх байх. Ипотекийн зургаан хувийн зээл олгох журам бол батлагдсан. Тухайлбал, зээлдэгч нь хөнгөлттэй хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээлийн хөтөлбөр болон түрээслээд өмчлөх орон сууцны хөтөлбөрт хамрагдаагүй байх, хугацаа хэтэрсэн зээлгүй байх, тухайн байгууллагадаа  нэг жил ажилласан байх  шаардлагатай. Мөн байр авах  30 хувийн урьдчилгаагаа хэрхэн бүрдүүлсэн нь маш тодорхой байх ёстой. Зээлдэгчийн орлого нь хүрэхгүй байгаа тохиолдолд хамтран зээлдэгч  эсхүл  батлан даагч авч болно. Хэрэв зээлдэгчийн  цалин хангалттай өндөр, ипотекийн зургаан хувийн зээлийн шаардлагыг  биелүүлэхээр бол хамтран зээлдэгч шаардахгүй.

Хас банк:

-Эхний ээлжинд манай банкаар дамжуулан цалингаа авдаг харилцагч байгууллагуудын иргэдэд ипотекийн зээл өгч эхэлсэн.  Хэрэв шинээр манай харилцагч болж байгаа тохиолдолд ипотекийн зургаан хувийн зээл олгохгүй. Эхний ээлжид харилцагч байгууллагуудын хүмүүстээ зургаан хувийн зээл олгох бодлого баримталж байна.

Төрийн банк:

– Ипотекийн зургаан хувийн зээл олгож эхлэх талаар Монголбанкны шийдвэр  ирээгүй байна.

МОНГОЛБАНК 50 ТЭРБУМ ТӨГРӨГИЙН САНХҮҮЖИЛТ ГАРГАСАН

Санхүүжилт шилжиж ирээгүйгээс Хас банкнаас бусад нь зургаан хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг олгож эхлээгүй байгаа гэх мэдээллийг өгсөн тул Монголбанктай холбогдсон юм. Тус банкнаас “Монголбанкнаас холбогдох шийдвэрүүд нь гараад, арилжааны банкуудад хүргүүлчихсэн. Санхүүжилтийн эх үүсвэрийг  нь ч шийдэж өгсөн. Арилжааны банкууд 40 тэрбум, Монголбанк 50 тэрбум төгрөгийн санхүүжилт гаргасан. Одоо төв банкнаас хамаарах зүйл байхгүй. Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн тушаалаар баталсан ипотекийн зээлийн журамд өөрчлөлт орж байгаа. Гэхдээ хоёрхон заалтад л өөрчлөлт орсон. Тодруулбал, хуучин журамд ипотекийн зээлийн хүү  найман хувь байна гэж заасан байсан. Одоо зургаан  хувь болж өөрчлөгдсөн. Түүнээс гадна, амины орон сууцанд олгодог ипотекийн зээлийг Улаанбаатар хотын иргэдэд өгдөг болж байгаа юм. Өмнө нь зөвхөн аймаг, сумын түвшинд л олгодог байсан. Ийм л үндсэн хоёр өөрчлөлт орж байна. Бусад журмууд хэвээрээ байгаа, өөрчлөгдөөгүй” гэсэн хариуг өглөө.

Бодит байдалд төр засгийн шийдвэр хэрэгжих ёстой газраа буюу банкуудад ийм л байдалтай байна. 

-Ипотекийн зургаан хувийн зээл авахад хамтран зээлдэг шаардахгүй гэдэг мэдээлэл гарсан. Энэ талаар тайлбар өгвөл?

-Би тэр мэдээллийг уншсан, харин хаанаас өгснийг мэдсэнгүй. Хамтран зээлдэгч гэдэг тухайн хүний орлого нь хангалттай, тэрийгээ нотолж чадах эсэхээс л хамаарна шүү дээ. Ипотекийн зээлийн журамд Зээлийн эргэн төлөлт нь өрхийн татварын өмнөх орлогын 45 хувиас хэтрэхгүй байх ёстой гэж заасан байгаа. Тэгэхээр орлогоо нотлох л ёстой болно.  Хэрвээ таны цалин хангалттай өндөр, энэ шаардлагыг биелүүлэхээр бол хамтран зээлдэгч шаардахгүй байж болно.

Энд нэг зүйлийг нэмж хэлэхэд, ипотекийн зээлийн 25 орчим хувийг орон нутагт олгохоор бодлого барьж байгаа. Мөн төрийн албан хаагчдад ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийн 15 орчим хувийг зарцуулж, зээл олгоно гэсэн зохицуулалтыг барьж ажиллаж байна.

-Ипотекийн зээл авах гэхээр олддоггүй. Гэтэл зээл гаргаж өгнө гэх зэргээр арилжааны банкинд ажилладаг хүмүүс мөнгө төгрөг авдаг гэдэг хэл ам байдаг.  Зээлийн хүү зургаан хувь болохоор иргэд ипотекийн зээл авах нь бүр ч нэмэгдэнэ. Түүнийгээ дагаад арилжааны банкууд зээл олгохгүй байна, мөнгө төгрөг өгч байж зээлээ бүтээлээ гэх хэл ам улам нэмэгдэх байх. БХБЯ энэ чиглэлд Монголбанктай хамтраад хяналт тавих ажил хийх үү?

-Гарч байгаа гомдол, санал нь банкуудтай холбоотой байдаг. Тийм учраас Монголбанк голлон хариуцна. Монголбанкны зүгээс хэрвээ ийм асуудал байгаа бол мэдэгдээрэй гэдэг. Яагаад гэвэл Монголбанкнаас хөрөнгийн эх үүсвэрийг шийдэж байгаа. Засгийн газраас оролцож байгаа зүйл байхгүй. Хэрвээ Засгийн газар эх үүсвэрийн тодорхой хувийг гаргаж байгаа бол бид шалгаж, тогтоодог. Монголбанк, банкууд өөрсдөө гаргаж байгаа учраас олгосон мөнгийг нь зориулалтын дагуу зарцуулж байна уу гэдгийг хянана, шалгана. Гэхдээ манайд ч бас энэ чиглэлээр ажилладаг бүтэц бий. Иргэд хандвал бид тодорхой хэмжээнд ажиллаж, шалгаж тогтоох боломжтой.