Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг сунгах уу?

Нийгэм, Эдийн засаг

     Монгол Улс гэр хорооллыг орон сууцжуулах, хотын хэт төвлөрлийг багасгах, хүн амын амьжиргааг дээшлүүлэх, айл өрхийг орон сууц, тохилог орчноор хангахын тулд өнгөрсөн хугацаанд “40 мянган айлын орон сууц”, “100 мянган айлын орон сууц” зэрэг хэд хэдэн хөтөлбөр хэрэгжүүлж байсан. Тэдгээрээс хамгийн үр дүн, өндөр өгөөжтэй нь Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр байсныг эдийн засагчид онцолдог. Ипотекийн зээл гэдэг нь бүрэн баригдаж дууссан, Улсын комисс шалгаж ашиглалтад хүлээж авсан, улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн, үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээгээр баталгаажсан, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаалсан урт хугацааны зээлийг хэлдэг. Өнөөдрийн байдлаар манай улсад ипотекийн зээлийг жилийн 6% хүүгээр 360 сар хүртэлх хугацаанд олгож байна. 

Энэ хөтөлбөрийн хүрээнд цөөнгүй өрх амьдрах орчин, амьдралын чанараа сайжруулсан. Тоо сөхвөл, өнгөрсөн хугацаанд нийт 90 гаруй мянган өрх орон сууцны хөнгөлттэй хүүтэй зээл авсан бөгөөд 4.2 сая метр квадрат орон сууц борлогдсон байгаа юм. Түүнчлэн хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлснээс хойш нийслэлд 120 мянган айлын орон сууц ашиглалтад оржээ. Энэ нь хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөр барилгын компаниудад ч өгөөжээ өгсөн болохыг гэрчилж байна. 

Манай улсад 2006 он буюу 16 жилийн өмнөөс ипотекийн зээлийн тухай яригдаж эхэлсэн байдаг. Тодруулбал, АНУ-ын хөгжлийн агентлаг буюу бидний мэдэхээр USAID байгууллагын санхүүгийн мэргэжилтнүүдийн зөвлөсний дагуу Банк санхүүгийн хоёрдогч зах зээлд үйл ажиллагаа явуулах хувийн хэвшлийн санхүүгийн байгууллага буюу МИК (Монголын Ипотекийн корпораци)-ийг 2006 онд Монголбанк, Арилжааны 10 банкууд хамтран байгуулжээ. Улмаар 2013 оноос ипотекийн зээлийг иргэдэд олгож эхэлжээ. 

Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг дахин хойшлуулах нь иргэдэд халтай

2013 оноос хойш тасралтгүй, амжилттай хэрэгжиж ирсэн тус зээлийн хөтөлбөр сүүлийн нэг жил саатаад буй юм. Тодруубал, зээл олголт удааширч, ихэнх арилжааны банк орон сууцны хөнгөлөлттэй хүүтэй зээл олгохгүй байгаа юм. Энэ нь ипотекийн зээл авах хүсэлтэй иргэдэд багагүй чирэгдэл учруулж байгаа. Үүний учир нь, зээлийн эргэн төлөлтийг цар тахлын нөхцөл байдлын улмаас зогсоосонтой холбоотой. Тодруулбал, цар тахлын үеийн эдийн засгийн нөхцөл байдалтай уялдуулж, ипотекийн зээл, зээлийн хүүгийн  эргэн төлөлтийг сүүлийн хоёр жилийн хугацаанд царцаасан. Өөрөөр хэлбэл, 2020 оноос хойш ипотекийн зээл авсан иргэд үндсэн зээлийн болон хүүгийн эргэн төлөлтөө төлөхгүй байгаа юм. Үүний улмаас эргэлтийн хөрөнгө саатаж, шинээр энэ төрлийн зээл олгоход хүндрэл учраад байгаа. Тиймээс ирэх оны нэгдүгээр сараас эхлээд иргэд авсан зээлийнхээ эргэн төлөлтийг төлж эхлэх учиртай. Гэвч инфляц хөөрөгдөж, эдийн засаг хүндэрсэн тул дээрх арга хэмжээг үргэлжлүүлэх тухай шат шатандаа яригдаад буй. Тиймээс бид энэ талаарх албаныхны байр суурийг нэгтгэн хүргэж байна. 

БАЙР СУУРЬ: Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг сунгах уу? Сангийн сайд Б.Жавхлан 

Ипотекийн зээл төлөлтийн хугацааг хойшлуулсныг үргэлжлүүлэх нь иргэдэд эрсдэлтэй. Тус зээлийн төлөлтийг хүчингүй болгох биш хойшлуулах боломжийг иргэдэд өгч байгаа. Гэвч хойшлуулах тусам улам хүндрэлтэй байдал бий болж байна. Ипотекийн зээл төлөлтийг хойшлуулах юм бол Цар тахлын хуулийг дахин сунгах нөхцөл үүснэ. Бидэнд хугацаа байгаа учраас шаардлагатай бол энэ асуудлаар дахин ярилцана. 

Монголын Ипотекийн корпорацийн гүйцэтгэх захирал Б.Гантулга 

БАЙР СУУРЬ: Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг сунгах уу? 2020 оны гуравдугаар сард Засгийн газраас ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг хойшлуулах шийдвэр гаргасан. Түүнээс хойш Цар тахлын хуулийг сунгасантай холбоотойгоор тус шийдвэрийн хэрэгжих хугацаа дахин сунгагдаж, ирэх оныг хүртэл зээлийн эргэн төлөлтийг сунгасан. Ингэхдээ нэг зохицуулалтыг орхигдуулсан. Иргэд мөнгөө төлөхгүй байж болох ч ипотекийн зээлийн санхүүжүүлэгчид буюу бонд эзэмшигчид мөнгөө авах ёстой. Тэгэхээр иргэд авсан зээлээ төлөхгүй болчихоод бонд эзэмшигчдэд хаанаас мөнгө гаргаж өгөх нь тодорхойгүй нөхцөл байдал үүссэн. Тиймээс МИК хуримтлагдсан байсан нөөц сангаасаа зээлээ хойшлуулсан иргэдийн өмнөөс бонд эзэмшигчдэд хүүгийн төлбөр өгсөн. Энэ мөнгө нь 400 гаруй тэрбум төгрөг болсон. Гэхдээ үүний тодорхой хэрэг нь бэлэн мөнгөөр, зарим хэсэг нь ирээдүйд төлөх нөхцөлтэйгөөр өр, авлага үүсгэсэн. Тэгэхээр зээлийн эргэн төлөлтийг дахин хойшлуулахаар бол энэ асуудлыг дахин харах шаардлагатай. Түүнчлэн зээл хойшлуулснаар хамгийн их хохирол амсах субект нь шинээр зээл авах хүсэлтэй иргэн. Түүнчлэн шинэ барилга босгосон барилгын компаниуд ч хохирно. Учир нь зээлийн эргэн төлөлтийг хойшлуулах юм бол 6 хувийн зээлийн эх үүсвэр байхгүй болно. Зээл авсан иргэд зээлээ төлснөөр дараагийн хүмүүсийн зээл авах боломжийг бүрдүүлнэ гэсэн үг. 

Ипотекийн зээл "тойрсон тоглоом"-оос төв банк гарна

Өнгөрсөн долоо хоногт Монголбанкнаас хөнгөлөлттэй хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээлийн нөхцөлд өөрчлөлт оруулсан. Тодруулбал, Ипотекийн хөтөлбөрийн нийт санхүүжилтийн 80 хувийг Монголбанк, 20 хувийг банкууд өөрийн эх үүсвэрээр 2022 оны аравдугаар сараас эхлэн санхүүжүүлэхээр болсон. Түүнчлэн Монголбанкны эх үүсвэрээр олгох зээлийн дээд хэмжээг 2022 оны аравдугаар сарын 1-ний өдрөөс эхлэн Улаанбаатар хотод 150 сая төгрөг, орон нутагт 100 сая төгрөг болгон нэмэгдүүлсэн юм. Үүнээс гадна, орон нутагт шилжин суурьшиж буй өрхүүд жилийн зургаан хувийн хүүтэй ипотекийн зээл авах тохиолдолд урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрийн тодорхой хувьд Зээлийн батлан даалтын сангаас батлан даалт гаргаж болохоор тус тус шийдвэрлэсэн байна. Үүнээс гадна ирэх жилээс Монголбанк ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэхээ зогсоохоор болсон талаар алба хаагчид мэдээлсэн. Ингэснээр цаашид тус хөлбөрийг Засгийн газрын нэг агентлаг, аж ахуйн нэгж хэрэгжүүлэх аж. 

БАЙР СУУРЬ: Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг сунгах уу? Монголбанкны ерөнхийлөгч Б.Лхагвасүрэн

Монголбанк ипотекийн зээлийг ирэх оноос зогсоох гэж байгаа. Учир нь тус зээлийг Цар тахлын хуулийн дагуу олгож байгаа юм. Олгож байгаа эх үүсвэрийн хувьд эргэн төлөлтөөс санхүүждэг. Энэ хөтөлбөр өөрөө өөрийгөө санхүүжүүлэх хэмжээнд очсон. Энэ утгаараа 2023 оноос Монголбанк хуулийн дагуу ипотекийн зээлийг олгож болохгүй. Тэгэхээр Засгийн газрын нэг агентлаг, аж ахуйн нэгжээр дамжаад энэ хөтөлбөр цаашид хэрэгжих боломжтой гэж харж байна" гэсэн юм. 

БАЙР СУУРЬ: Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг сунгах уу? Монголын Ипотекийн корпорацийн гүйцэтгэх захирал Б.Гантулга 

2017 онд анх Валютын сан өргөтгөсөн санхүүжилтийн хөтөлбөрийг оруулж ирэхдээ Монголбанкын энэ хөтөлбөрийг санхүүжүүлэхээ зогсоогоод, Засгийн газарт өгөх зөвлөмж хүргүүлсэн. Энэ ажлыг төвбанк өнөөдрийн хүртэл хийгээгүй байгаа нь УИХ Монголбанкыг 6 хувийн хүүтэй орон сууцны зээлд оролц гээд хууль баталсантай холбоотой. Түүнчлэн цаана нь 1.7 ихнаяд төгрөгийн бонд эзэмшиж байгаа. Тиймээс энэ хэмжээний бондыг хэрхэх тухай асуудал үүснэ байх. МИК-ийн тухайд, энэ хөтөлбөрийг хэн хэрэгжүүлэхээс үр хамаараад, үнэт цаасжуулах функц нь байгаа тохиолдолд бид энэ хөтөлбөрт оролцоод явах боломжтой.